Saída fiscal com imóvel alugado no Brasil: como fica o imposto

O que muda no dia seguinte à saída fiscal

Enquanto residente, o aluguel recebido de pessoa física entra no carnê-leão e é tributado pela tabela progressiva (0% a 27,5%), com direito a deduções como IPTU, condomínio pago pelo proprietário e taxa de administração imobiliária.

A partir da condição de não residente, o aluguel passa a sofrer Imposto de Renda Retido na Fonte à alíquota de 15% sobre o valor bruto, sem tabela progressiva, sem faixa isenta e sem as deduções acima. O recolhimento é mensal e definitivo.

Não existe faixa isenta para não residente. Mesmo um aluguel de R$ 1.200 sofre os 15% de retenção.

Por que você precisa de um procurador no Brasil

Quando o inquilino é pessoa física, ele não é obrigado a fazer a retenção. A legislação atribui essa responsabilidade ao procurador do não residente no Brasil, que responde pelo recolhimento do imposto e pelas obrigações acessórias.

• Procuração com poderes expressos para administrar bens e receber rendimentos.
• Recolhimento do DARF até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento (para não residente, o prazo é a data do fato gerador na prática — confirme com seu profissional).
• Manutenção do comprovante anual de rendimentos pagos ao não residente.

Sem procurador, o risco é simples: o imposto não é recolhido, e a Receita cobra depois com multa e juros, do proprietário.

E se eu vender o imóvel depois de sair?

O ganho de capital de não residente é tributado por alíquotas progressivas de 15% a 22,5%, e o adquirente (ou o procurador) é responsável pela retenção no momento do pagamento.

As isenções clássicas do residente — como a de venda de único imóvel até R$ 440 mil e a de reinvestimento em outro imóvel residencial em 180 dias — não se aplicam ao não residente. Esse é um dos pontos que mais gera surpresa depois da mudança.

Se a venda já está no horizonte, a ordem entre vender e comunicar a saída pode mudar o imposto de forma relevante. Vale simular antes.

Erros comuns nesse cenário

1. Continuar declarando o aluguel no carnê-leão depois de já ser não residente.
2. Deixar o imóvel sem procurador formalmente constituído.
3. Descontar condomínio e IPTU da base de cálculo dos 15% (não é permitido para não residente).
4. Deduzir a taxa da imobiliária, que também deixa de ser dedutível.
5. Vender o imóvel contando com isenções que não valem mais.

Conclusão prática

Imóvel alugado não é motivo para adiar a saída fiscal. É motivo para organizar procuração, fluxo de recolhimento e, se houver intenção de venda, simular os dois cenários antes de comunicar a saída.